はじめに：あなたの家が「競売」にかけられる日
「住宅ローンの返済が苦しく、滞納が続いている…」
「裁判所から『競売開始決定通知』という、見慣れない書類が届いた…」
様々な事情で住宅ローンやその他の借金の返済が困難となり、ご自宅などの不動産に設定された抵当権が実行されたり、裁判所の判決に基づいて自宅が差し押さえられたりすると、最終的にその不動産は「競売（けいばい・きょうばい）」という手続きによって強制的に売却されてしまいます。
「競売」という言葉を聞くと、「もう打つ手はない」「全てを失うしかない」と、絶望的な気持ちになられるかもしれません。しかし、競売が開始されても、まだ諦めるべきではありません。競売を回避し、より有利な条件で問題を解決するための「任意売却」という方法があります。
この記事では、競売の厳しい現実と、それを回避するための有効な手段である任意売却、そして、その成功の鍵を握る弁護士の役割について解説します。
競売の厳しい現実 - なぜ避けるべきなのか？
競売は、債権者（銀行など）が貸したお金を回収するための最終的な法的手続きですが、債務者（あなた）にとっては、以下のような非常に大きなデメリットがあります。
① 市場価格より大幅に安く売却される
これが最大のデメリットです。
競売での売却価格（落札価格）は、一般的な不動産市場で取引される価格（市場価格）のおおむね５～７割程度になってしまうことがほとんどです。本来の価値よりも、はるかに安い値段で手放さざるを得なくなります。
② 多額のローンが残る可能性
安く売却されるということは、売却代金をローンの返済に充てても、完済できずに多額のローン（残債務）が残ってしまう可能性が非常に高いということです。家を失った上に、借金だけが残るという最悪の事態になりかねません。
③ プライバシーが侵害される
競売にかけられると、物件情報が裁判所やインターネット上で一般に公開されます。所在地や写真、内部の様子などが誰でも閲覧できる状態になり、「家が競売にかけられている」という事実が近所にも知られてしまう可能性があります。
また、「裁判所の公告を見ました」というような内容で不動産業者等からのDMが投函されるなど不審な連絡が増えます。
④ 強制的に立ち退きを迫られる
競売で不動産を落札した新しい所有者（買受人）から、強制的に立ち退きを求められます。引越しの時期や費用の交渉の余地はほとんどありません。
競売を回避する有効な手段「任意売却」
このような厳しい競売を回避するための、より良い解決策が「任意売却」です。
任意売却とは？
債権者（銀行など）の同意を得て、ご自身の意思で、一般の不動産市場でご自宅を売却する方法です。競売のように裁判所が強制的に進めるのではなく、通常の不動産売買と同じように、不動産業者に仲介を依頼して買主を探します。
任意売却の大きなメリット
| 競売（けいばい） | 任意売却（にんいばいきゃく） | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の5～7割程度 | 市場価格に近い価格での売却が期待できる |
| 残る債務 | 多く残る可能性が高い | 少なく抑えられる（完済できる場合も） |
| プライバシー | 公開される | 守られる（通常の売却と変わらない） |
| 引越し | 強制的な立ち退き | 時期や費用について交渉の余地あり |
このように、任意売却は、競売に比べて金銭的にも、精神的にも、はるかに有利な解決が期待できる方法です。
任意売却の成功には、不動産に強い弁護士が不可欠
任意売却は非常に有効な手段ですが、成功させるためにはいくつかの重要なポイントがあり、そこには弁護士のサポートが不可欠です。
時間との勝負
任意売却が可能な期間は、競売の開札日（実際に落札者が決まる日）までと限られています。残された時間の中で、債権者と交渉し、買主を見つけ、売買契約を成立させるには、迅速かつ的確な対応が必要です。
債権者との交渉力が必要
任意売却を行うには、全ての債権者（特に抵当権者である銀行など）の同意を取り付けなければなりません。個人で交渉しても、金融機関はなかなか取り合ってくれないのが実情です。
弁護士は、あなたの代理人として、法的な観点から「任意売却の方が、競売よりも債権者にとってもメリットが大きい（より多くの債権を回収できる）」ことを説得的に交渉します。
信頼できる不動産業者との連携が鍵
任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や時間的制約など、特殊なノウハウが求められます。
当事務所は、任意売却の実績が豊富な、信頼できる不動産業者と緊密に連携しており、法的な交渉と不動産売却の実務を両輪でスムーズに進めることが可能です。
不動産の問題だけでなく、借金問題全体を解決することができる
任意売却で家を売却しても、ローンが残ってしまう場合があります。
弁護士は、残った債務について、無理のない分割返済の交渉を行ったり、場合によっては自己破産や個人再生といった他の債務整理手続きを提案したりと、あなたの生活再建までを見据えた、総合的な解決策を提示します。
当事務所にご依頼いただいた場合の一般的な流れ
- ご相談：債務の状況、不動産の状況、あなたの希望などを詳しく伺います。
- 方針決定：任意売却の可能性とメリット・デメリットを説明し、最適な解決方針を決定します。
- 債権者との交渉：弁護士が各債権者と交渉し、任意売却の同意を取り付けます。
- 不動産業者との連携：提携する不動産業者と連携し、不動産の査定と売却活動を開始します。
- 売買契約・決済：買主が見つかり次第、売買契約を締結し、売却代金でローンを返済します。
- 残債務の整理：もし債務が残った場合は、その後の整理方法についてサポートします。
諦める前に、まずはルーセント法律事務所にご相談ください
「競売開始決定通知」が届くと、多くの方がパニックになり、思考が停止してしまうかもしれません。しかし、それは「終わり」の合図ではなく、「行動を起こすべき期限が迫っている」というサインです。
手遅れになる前に、競売よりも有利な解決策である「任意売却」の可能性を探るべきです。
ルーセント法律事務所は、宝塚市・西宮市をはじめ阪神地域において、債務問題、そしてそれに伴う不動産問題の解決に豊富な経験がございます。連携する不動産業者と一体となり、あなたの状況に合わせた最善の解決策をご提案いたします。
初回のご相談は無料です。一人で悩まず、まずはあなたの状況をお聞かせください。私たちが、あなたの生活再建への第一歩を全力でサポートいたします。
